Polskie prawo nie jest w tej kwestii jednoznaczne, więc by zachować przejrzystość i uniknąć nieporozumień, nasz dział prawny zdecydowanie radzi uzyskać od notariusza nowy dokument.
Co powinieneś przedstawić przy przedłużeniu umowy? To zależy od notariusza i jego interpretacji przepisów! My radzimy przygotować następujące dokumenty:
- Nowa umowa lub aneks z nowymi terminami i ew. kosztami
Jako wynajmujący możesz podpisać nową umowę lub stworzyć aneks do istniejącej. W obu przypadkach lokator powinien podpisać nowy akt notarialny w identycznej formie, ale dla nowo uzgodnionego okresu obowiązywania umowy. Tutaj sprawdzisz, jak dokładnie wygląda ten proces.
W ten sposób Ty jako wynajmujący będziesz odpowiednio chroniony na wypadek, gdyby problemy z lokatorem doprowadziły do eksmisji.
- Adres lokalu, w którym lokator zamieszka w razie eksmisji i zgoda jego właściciela
Konsultacje z wieloma notariuszami pokazują, że nie ma wśród nich jasnej interpretacji prawa w tej sprawie. W efekcie doradzają oni wynajmującym wymaganie nowego aktu notarialnego dobrowolnego poddania się egzekucji, gdy strony chcą przedłużyć umowę najmu okazjonalnego/instytucjonalnego poprzez aneks.
Notariusze twierdzą też, że wykorzystanie pierwotnego oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji przez najemcę do przedłużenia umowy najmu okazjonalnego/instytucjonalnego może przysporzyć wynajmującym problemów w trakcie postępowania sądowego lub eksmisji, gdyż ten dokument może nie być uznany za prawnie wiążący.
----------------------------------------------------------------------------------------
Według Rendin i części notariuszy najemca dobrowolnie poddaje się egzekucji na wypadek eksmisji (w formie aktu notarialnego) i dodaje takie oświadczenie jako załącznik do umowy najmu okazjonalnego/instytucjonalnego, oświadczenie to powinno być ważne także jeśli strony zdecydują się później na dodanie aneksu przedłużającego umowę. Nie będzie to bowiem nowa umowa, ale przedłużenie istniejącej.
Gdy notariusz sporządza oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, dokument ten zawiera datę zawarcia i wygaśnięcia umowy najmu okazjonalnego/instytucjonalnego, której dotyczy. Poświadcza to, że taka umowa najmu zawierana jest na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat.
Wskazując te daty, notariusz potwierdza, że umowa najmu okazjonalnego/instytucjonalnego jest zgodna z prawem. W tych okolicznościach oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji przez najemcę mogłoby posłużyć do przedłużenia tej samej umowy, jeżeli takie przedłużenie jest zgodne z prawem, tj. na czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat.
W konsekwencji tego najemca powinien mieć możliwość skorzystania z tego samego aktu notarialnego dobrowolnego poddania się egzekucji do przedłużenia umowy najmu okazjonalnego/instytucjonalnego przez dodanie aneksu, jeżeli najemca wskazał w akcie, że ten dokument może posłużyć do przedłużenia umowy. W rzeczywistości jednak notariusze mają co do tego poważne wątpliwości.
W Rendin dążymy do uproszczenia procedur najmu i ograniczenia formalności, ale naszym głównym celem jest jak najlepsza ochrona stron umowy najmu. Notariusze nie udzielają w tej sprawie jasnych porad, dlatego sugerujemy właścicielom, aby dla bezpieczeństwa „dmuchali na zimne”.
Posługiwanie się wcześniejszym poświadczonym notarialnie oświadczeniem o dobrowolnym poddaniu się egzekucji do przedłużenia umowy najmu okazjonalnego/instytucjonalnego stwarza dla właścicieli niepotrzebne ryzyko. Dlatego, mimo że ostateczna decyzja należy do wynajmującego, zdecydowanie zalecamy żądanie od najemcy nowego aktu notarialnego do przedłużenia umowy najmu aneksem.
Jeśli sąd lub komornik uzna notarialne oświadczenie najemcy użyte do przedłużenia umowy za nieważne, wynajmujący straci ochronę prawną, jaką daje umowa najmu okazjonalnego/instytucjonalnego. W takich okolicznościach my też będziemy traktować ten najem jako zwykły, nie zaś okazjonalny/instytucjonalny. Mimo to wynajmujący nadal będzie mieć pełną ochroną Rendin do wysokości aż do 10-krotności kwoty czynszu.